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Si vous êtes propriétaire d’un appartement et que vous souhaitez le vendre ou le louer, la réalisation d’un diagnostic d’appartement est obligatoire. Il permet d’informer l’acheteur ou le locataire sur l’état du bien et de garantir une transaction transparente.
Selon l’ancienneté et l’emplacement du logement, plusieurs diagnostics peuvent être exigés : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, loi Carrez, ERP, etc.
Ce dossier constitue un vrai gage de sérieux et protège juridiquement le propriétaire. Mieux vaut l’anticiper pour éviter tout blocage lors de la signature du bail ou de l’acte de vente
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Les diagnostics d’appartement sont devenus incontournables dans le marché immobilier français, avec des amendes pouvant atteindre 3 000 € en cas de non-conformité. Que ce soit pour une vente ou une location, la réglementation impose désormais un dossier complet de diagnostics techniques.
Notamment, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit être réalisé avant même la publication d’une annonce immobilière. Ainsi, pour un logement construit avant 1949, plusieurs diagnostics sont obligatoires, comme le diagnostic plomb (CREP) valable 6 ans, ou encore les contrôles des installations électriques et gaz de plus de 15 ans.
La réglementation française impose des diagnostics spécifiques selon que vous vendez ou louez un bien immobilier. Ces documents constituent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), obligatoirement annexé à l’acte de vente ou au contrat de location. Examinons en détail les différentes obligations dans chaque cas.
Que vous soyez vendeur ou bailleur, certains diagnostics sont incontournables :
Pour les appartements en vente, voici les diagnostics spécifiques requis:
À noter que le diagnostic assainissement ne concerne généralement pas les appartements puisqu’ils sont habituellement raccordés au réseau public d’eaux usées. De même, l’audit énergétique concerne principalement les logements classés E, F ou G au DPE, quelle que soit leur nature.
Le bailleur doit respecter certaines particularités :
D’abord, le DDT doit être annexé au bail lors de sa signature et en cas de renouvellement, mais pas en cas de tacite reconduction. Cependant, le locataire peut exiger un DPE valide même lors d’une reconduction tacite.
Par ailleurs, pour les locations saisonnières, le DPE est uniquement obligatoire si la location est louée quatre mois par an ou 120 jours cumulés annuellement.
En outre, même les biens à usage professionnel ou commercial nécessitent certains diagnostics obligatoires.
Enfin, il est important de noter qu’un DPE vente peut être utilisé dans le cadre d’une location, mais l’inverse n’est pas possible : un DPE location ne peut pas servir pour une vente.
Le timing des diagnostics immobiliers constitue un élément crucial dans le processus de transaction immobilière. Savoir quand les réaliser vous évitera des retards coûteux et des complications administratives.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) doit impérativement être réalisé avant même la diffusion de votre annonce immobilière. Cette obligation s’applique tant aux particuliers qu’aux professionnels de l’immobilier. L’absence du DPE dans une annonce est d’ailleurs passible d’une amende pouvant atteindre 3000 à 15000€. Bien que seul ce diagnostic soit strictement requis à ce stade, de nombreux professionnels recommandent de réaliser l’ensemble des diagnostics dès votre intention de vendre ou louer. Cette démarche proactive vous permet non seulement de gagner du temps, mais également d’afficher une transparence appréciée par les potentiels acquéreurs ou locataires.
Pour une vente, tous les diagnostics immobiliers doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique chez le notaire. Si un diagnostic produit lors de la promesse n’est plus valide au moment de l’acte authentique, un nouveau document doit être établi. En effet, l’absence d’un diagnostic obligatoire empêche le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Pour une location, le dossier de diagnostic technique complet doit être fourni par le bailleur au plus tard lors de la signature du bail. Cela constitue une obligation légale dont le non-respect peut avoir des conséquences juridiques importantes.
En cas de renouvellement explicite du bail, les diagnostics doivent être à nouveau annexés au contrat. Par ailleurs, en cas de reconduction tacite, bien qu’aucune obligation légale n’impose au bailleur de fournir spontanément les diagnostics, le locataire peut néanmoins exiger un DPE valide. Cette demande est particulièrement pertinente depuis le 1er janvier 2023, date à partir de laquelle les logements qualifiés de « passoires thermiques » (consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location.
La connaissance de la durée de validité des diagnostics d’appartement constitue un élément essentiel pour tout propriétaire. Chaque diagnostic possède en effet sa propre durée de validité, qui varie selon la nature du document et parfois même selon ses résultats.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a généralement une validité de 10 ans pour tout diagnostic réalisé depuis le 1er juillet 2021. Cependant, des exceptions importantes existent. Ainsi, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étaient valables que jusqu’au 31 décembre 2022. Par ailleurs, ceux effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 resteront valides jusqu’au 31 décembre 2024. En cas de travaux significatifs affectant la performance énergétique, un nouveau DPE devient nécessaire, même si la période de validité n’est pas expirée.
Les diagnostics des installations intérieures d’électricité et de gaz présentent une particularité notable : leur durée de validité diffère selon le type de transaction. En effet, pour une location, ces diagnostics restent valables pendant 6 ans. En revanche, dans le cadre d’une vente, cette durée est réduite à 3 ans. Cette différence s’explique notamment par le niveau d’exigence plus élevé lors d’une transaction définitive.
L’État des Risques et Pollutions (ERP) dispose de la durée de validité la plus courte. Ce document doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis ou de l’acte de vente, ou du contrat de location. Sans dérogation possible, cette courte validité permet de garantir une information à jour sur les risques naturels, miniers ou technologiques récemment identifiés.
La durée de validité du Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) dépend directement de ses résultats. Si le diagnostic est négatif (absence de plomb), sa validité devient illimitée. En revanche, s’il est positif, sa durée se limite à 1 an pour une vente et à 6 ans pour une location.
De même, le diagnostic amiante a une validité illimitée en l’absence d’amiante détecté. Toutefois, si des traces d’amiante sont identifiées, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivant la remise du rapport. À noter que les diagnostics amiante réalisés avant le 1er avril 2013 doivent être renouvelés lors d’une vente, même en l’absence d’amiante détectée précédemment.
Les travaux de rénovation dans un appartement peuvent affecter la validité des diagnostics immobiliers existants. Il est donc crucial de savoir quand ces documents doivent être renouvelés pour rester en conformité avec la législation.
Lorsque vous réalisez des travaux affectant la performance énergétique de votre logement, un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient souvent nécessaire. En effet, des modifications comme l’isolation des murs, le remplacement des fenêtres ou le changement du système de chauffage peuvent significativement modifier le classement énergétique du bien. Même si votre DPE initial n’a pas dépassé sa validité de 10 ans, ces transformations peuvent rendre ses conclusions obsolètes.
Il est particulièrement recommandé de réaliser un nouveau DPE après des travaux de rénovation énergétique, notamment si votre logement était initialement classé F ou G. Un nouveau diagnostic pourrait permettre à votre bien de sortir de la catégorie des « passoires thermiques », ce qui est essentiel puisque les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, suivis par les classements F en 2028 et E en 2034.
Toute modification significative de la surface ou de l’aménagement de votre appartement peut nécessiter la mise à jour de certains diagnostics immobiliers. Dans le cas d’une vente, si vous avez modifié la superficie de votre bien, un nouveau certificat de mesurage Loi Carrez sera indispensable pour les lots en copropriété.
De plus, des rénovations importantes peuvent affecter la validité d’autres diagnostics comme celui de l’électricité ou du gaz, notamment si vous avez modifié les installations concernées.
Certaines situations rendent absolument obligatoire la réalisation de nouveaux diagnostics :
Conservez soigneusement tous les justificatifs des travaux réalisés afin qu’ils puissent être valorisés lors de votre prochain DPE.
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