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État des risques naturels (ERP)

Etat des Risques et Pollutions (ERP)

Ce diagnostics immobilier obligatoire pour les propriétaires bailleurs ou vendeurs dont les biens immobiliers sont situés sur une zone déterminée par arrêté préfectoral comme étant à risques, l’Etat des Risques et Pollutions (ERP) est établi à partir des données disponibles en mairie ou en Préfecture.

D’une durée de validité de six mois, ce document doit être présenté aux locataires et acheteurs afin de les tenir informés des risques potentiels auxquels est exposé le logement qu’ils convoitent.

Validité limitée... !

Validité

6 mois

Références réglementaires

En application des articles L 125-5, L 125-6 et L125-7 du Code de l'Environnement

+ 3000 diagnostics chaque année

Avec plus de 3000 diagnostics réalisés chaque année, A2L2 est un des leaders en Eure et Loir et départements limitrophes.

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Diagnostic ERP : les points essentiels pour une évaluation réussie

Saviez-vous que l’absence ou les erreurs dans un diagnostic ERP peuvent entraîner l’annulation d’une vente immobilière en France ? En effet, l’État des Risques et Pollutions (ERP) est devenu un élément crucial de toute transaction immobilière, notamment pour les biens situés dans des zones à risques naturels, miniers ou technologiques.

De plus, ce diagnostic ERP, valable uniquement pendant 6 mois, doit obligatoirement informer les futurs occupants sur différents risques, notamment les catastrophes naturelles, les accidents technologiques et même la présence de radon. Nous observons que depuis le 1er janvier 2018, ce document a remplacé l’ancien ESRIS pour inclure également les considérations de pollution des sols.

Comprendre les fondamentaux du diagnostic ERP

En premier lieu, nous devons comprendre que le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) représente un document officiel qui regroupe les informations liées aux risques technologiques, naturels et certains effets de la pollution des sols. Par ailleurs, sa durée de validité est strictement limitée à 6 mois.

Définition et cadre réglementaire

Le diagnostic ERP est encadré par l’article L125-5 et l’article R125-24 du code de l’environnement. En effet, ce document est devenu obligatoire pour toute vente ou location de biens immobiliers, qu’ils soient bâtis ou non bâtis.

Les différents types de risques évalués

Nous distinguons plusieurs catégories de risques principales :

Type de Risque Exemples
Risques Naturels Inondations, avalanches, incendies de forêts
Risques Technologiques Accidents industriels, expositions nucléaires
Risques Miniers Effondrements, contaminations
Risques Spécifiques Radon, sismicité

Évolution récente de la législation

De plus, la législation a considérablement évolué, notamment avec les changements majeurs entrés en vigueur au 1er janvier 2023 :

  • L’obligation de réaliser l’ERP dès la publication de l’annonce immobilière
  • L’inclusion du recul du trait de côte dans l’évaluation des risques
  • Le renforcement des informations concernant les risques miniers

Notamment, la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques » doit désormais figurer sur toutes les annonces immobilières. Par ailleurs, le propriétaire doit actualiser les informations si nécessaire au moment de la signature de l’acte de vente ou du bail.

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Méthodologie d'évaluation détaillée

Pour réaliser un diagnostic ERP efficace, nous devons suivre une méthodologie structurée et rigoureuse. Notamment, notre approche doit être systématique pour garantir l’exactitude des informations recueillies.

Étapes clés du processus d’évaluation

Premièrement, nous commençons par la collecte d’informations relatives aux risques naturels et technologiques. Deuxièmement, nous procédons à l’analyse approfondie des données pour déterminer le niveau de risque de chaque facteur identifié. Enfin, nous rédigeons un rapport détaillé incluant une évaluation complète des risques.

Outils et ressources nécessaires

Pour effectuer un diagnostic ERP précis, nous utilisons plusieurs outils essentiels :

Type d’outil Utilisation
Carte interactive Localisation précise du bien
Plateforme Géorisques Consultation des données officielles
Formulaires réglementaires Documentation standardisée

Bonnes pratiques pour la collecte de données

En effet, la qualité de notre diagnostic dépend largement de la précision de nos données. Par ailleurs, nous recommandons de :

  • Vérifier systématiquement les dernières mises à jour des plans de prévention
  • Documenter chaque étape du processus d’évaluation
  • Conserver une copie de tous les documents analysés

Pour garantir la fiabilité du diagnostic, nous devons notamment nous assurer que toutes les informations sont actualisées à la date de signature. Ainsi, bien que le propriétaire puisse réaliser lui-même le diagnostic, il est souvent plus prudent de faire appel à un professionnel certifié, compte tenu de la complexité des réglementations.

En outre, nous accordons une attention particulière à la vérification des prescriptions de travaux, qui doivent être clairement identifiées dans le rapport final. Par ailleurs, si le montant des travaux ne dépasse pas 10% de la valeur du bien, ils sont considérés comme une recommandation plutôt qu’une obligation.

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Aspects techniques et points critiques

Dans le cadre technique du diagnostic ERP, nous accordons une attention particulière aux zones présentant des risques spécifiques. En effet, notre expertise nous permet d’identifier les points critiques nécessitant une évaluation approfondie.

Analyse des zones à risque spécifiques

Nous examinons notamment les zones suivantes avec leurs caractéristiques particulières :

Type de Zone Éléments à Évaluer
Sismique Zones de niveau 2 à 5
Radon Secteurs de niveau 3
Côtière Recul du trait de côte
Minière Cavités souterraines

Évaluation des pollutions potentielles

En outre, nous portons une attention particulière à l’évaluation des pollutions potentielles. Ainsi, notre analyse inclut l’étude des sols, particulièrement dans les zones ayant abrité d’anciennes activités industrielles. Par ailleurs, nous vérifions systématiquement la présence de substances toxiques et évaluons leur impact potentiel sur le bien immobilier.

Vérification des documents obligatoires

Pour assurer la conformité du diagnostic ERP, nous devons vérifier plusieurs documents essentiels :

  • L’imprimé officiel de l’ERP publié par le ministère
  • Les cartographies des plans de prévention des risques
  • La liste des arrêtés « Catastrophe Naturelle » de la commune
  • La déclaration des sinistres indemnisés

En effet, depuis le 1er janvier 2023, nous sommes tenus d’inclure la mention spécifique concernant la disponibilité des informations sur Géorisques dans toute annonce immobilière. De plus, nous vérifions que l’étude géotechnique préalable est bien incluse pour les terrains non bâtis constructibles, une obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2020.

Par ailleurs, nous nous assurons que le diagnostic soit daté de moins de 6 mois au moment de la signature. En cas de non-respect de ces obligations, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une dévalorisation du prix du bien.

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Solutions aux défis courants

Face aux défis croissants liés au diagnostic ERP, nous constatons que la complexité des évaluations nécessite une approche méthodique et professionnelle. Notamment, les litiges concernant l’ERP, bien que peu fréquents, peuvent atteindre des montants considérables, allant de 22 500 € à 400 000 € selon les cas.

Gestion des cas complexes

En effet, la gestion des cas complexes requiert une expertise particulière. Nous observons que les situations les plus délicates concernent souvent :

Type de Cas Solution Recommandée
Zones multi-risques Analyse détaillée par un professionnel
Pollutions historiques Consultation des bases BASIAS/BASOL
Litiges antérieurs Vérification approfondie des archives

Résolution des problèmes fréquents

Par ailleurs, nous identifions plusieurs solutions aux problèmes courants. Ainsi, bien que l’ERP puisse être réalisé gratuitement par le propriétaire, nous recommandons fortement de faire appel à un diagnostiqueur certifié pour :

  • Bénéficier d’une couverture assurantielle en cas d’erreur
  • Garantir l’exhaustivité des informations collectées
  • Éviter les risques d’annulation de vente ou de location

Optimisation du processus d’évaluation

En outre, pour optimiser le processus d’évaluation, nous privilégions une approche structurée. Notamment, depuis la création du service en ligne ERRIAL par le ministère de la Transition écologique, nous disposons d’outils performants pour :

  1. Localiser précisément le bien via la carte interactive
  2. Vérifier systématiquement les prescriptions de travaux
  3. Documenter chaque risque identifié

Par ailleurs, pour les cas impliquant des zones côtières, nous intégrons désormais systématiquement l’évaluation du risque de recul du trait de côte, une obligation en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

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