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Le premier (mesurage Boutin) concerne les logements loués nus et à usage d’habitation principale, le second (mesurage Carrez) concerne les ventes de biens en copropriété.
L’un et l’autre visent à offrir une transparence totale au locataire et à l’acheteur sur la surface habitable du logement.
Pour connaître cette surface, il convient de partir de la surface de plancher du bien, et de déduire la surface des murs, des cloisons, des embrasures de portes et de fenêtres, des gaines, des marches et des cages d’escalier, ainsi que les volumes de moins d’1,80 mètre de hauteur, les surfaces inférieures à 8 m2, les caves, les garages et les parkings.
La loi Boutin exclut également les surfaces des vérandas, des balcons, des terrasses, des greniers, des remises et des combles non aménagés, ces derniers étant en revanche pris en compte pour la loi Carrez.
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » (décret d’application n° 97-532 du 29 mai 1997.
Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite Loi Boutin
Loi Carrez
Les mesurages ont une durée illimitée, sauf en cas de travaux qui peuvent modifier la surface.
Loi Boutin
Les mesurages ont une durée illimitée, sauf en cas de travaux qui peuvent modifier la surface.
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Depuis l’été 1997, le diagnostic Carrez a révolutionné les transactions immobilières en France. En effet, cette loi, votée en décembre 1996, impose une transparence totale sur la surface des biens immobiliers d’une superficie minimale de 8 m².
Par ailleurs, avec un coût variant entre 50 et 200 euros selon la taille du bien, ce diagnostic immobilier est devenu un élément incontournable de toute vente immobilière. Notamment, la loi prévoit une marge d’erreur maximale de 5% dans le mesurage, offrant ainsi une protection significative aux acheteurs qui peuvent demander une réduction de prix si la surface réelle s’avère inférieure aux données annoncées.
La loi Carrez, entrée en vigueur en 1997, établit une méthode unique pour mesurer la superficie des biens en copropriété. Cette réglementation impose au vendeur d’indiquer la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente, notamment les promesses de vente et les actes authentiques.
Le diagnostic loi Carrez s’applique exclusivement aux biens en copropriété dont la surface est supérieure ou égale à 8m². Voici les types de biens concernés :
Par ailleurs, certains biens sont expressément exclus de cette obligation :
Le diagnostic Carrez se distingue notamment par sa méthode de calcul spécifique. En effet, seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre sont comptabilisées. Ainsi, nous devons exclure du calcul :
Par ailleurs, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), la surface Carrez inclut les combles non aménagés, les greniers et les vérandas. Cette distinction est particulièrement importante car elle influence directement la valeur du bien et les négociations lors de la vente.
Nous constatons que les tarifs varient principalement selon la taille du bien. Voici les fourchettes de prix couramment pratiquées :
Type de bien | Fourchette de prix |
---|---|
Studio | 60 – 90€ |
Appartement 2-3 pièces | 70 – 100€ |
Appartement 4-5 pièces | 90 – 120€ |
Maison | 110 – 140€ |
Par ailleurs, plusieurs éléments déterminent le prix final du diagnostic :
Notamment, nous recommandons plusieurs stratégies pour réduire les coûts :
En premier lieu, il est judicieux de regrouper tous vos diagnostics immobiliers. Les diagnostiqueurs proposent souvent des remises pouvant atteindre 50% sur les packs complets. Ainsi, pour un pack de 8 diagnostics, le coût total se situe entre 300 et 520 euros.
Par ailleurs, la planification est essentielle. Les diagnostiqueurs les plus compétitifs ont généralement un agenda chargé. En évitant les demandes de dernière minute, nous évitons les majorations de prix liées à l’urgence.
En premier lieu, nous devons souligner que le diagnostic loi Carrez bénéficie d’une durée de validité illimitée. Cette caractéristique le distingue notamment des autres diagnostics immobiliers qui nécessitent des renouvellements périodiques.
Par ailleurs, certaines modifications du bien immobilier exigent un nouveau diagnostic. Voici les principaux cas nécessitant un nouveau mesurage :
Type de modification | Exemples concrets |
---|---|
Modifications structurelles | Installation d’un escalier, suppression de cloisons |
Travaux d’aménagement | Remplacement de menuiseries, ajout de portes |
Modifications de surface | Agrandissement, transformation d’espaces |
En effet, tout changement susceptible d’affecter la superficie calculée initialement rend nécessaire la réalisation d’un nouveau diagnostic. Ainsi, même des modifications qui semblent mineures, comme le montage d’un escalier ou l’ajout d’une porte, peuvent avoir une incidence sur la surface retenue.
La conservation des documents liés au diagnostic Carrez mérite une attention particulière. Notamment, nous recommandons de :
En effet, si votre attestation date de plusieurs années, il est essentiel de vérifier que le professionnel qui l’a établie existe toujours. Cette précaution s’avère particulièrement importante car sa responsabilité pourrait être engagée en cas de litige.
Par ailleurs, le certificat étant nominatif, nous conseillons à chaque nouveau propriétaire de faire réaliser un nouveau diagnostic pour bénéficier de la couverture de responsabilité civile du diagnostiqueur.
Dans cette partie, nous examinons les responsabilités légales liées au diagnostic Carrez, un aspect fondamental pour sécuriser toute transaction immobilière.
Notamment, le vendeur doit impérativement mentionner la superficie Carrez dans tous les documents officiels de la vente. Par ailleurs, cette obligation s’étend à :
En effet, le vendeur reste le principal responsable de l’exactitude des informations fournies, même s’il fait appel à un professionnel pour réaliser le mesurage.
Ainsi, les conséquences d’une erreur de mesurage peuvent être significatives :
Situation | Conséquence |
---|---|
Erreur < 5% | Aucun recours possible |
Erreur > 5% | Réduction proportionnelle du prix |
Absence de mention | Nullité possible de la vente |
Par ailleurs, si la surface réelle s’avère supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut pas demander une augmentation du prix.
En cas de litige, nous observons plusieurs options de recours :
Notamment, la réduction du prix s’accompagne généralement d’un recalcul des frais de notaire. En effet, l’ensemble des frais liés à la transaction sont ajustés proportionnellement à la nouvelle valeur du bien.
Par ailleurs, si le vendeur a fait appel à un diagnostiqueur professionnel, celui-ci engage sa responsabilité civile en cas d’erreur. Ainsi, le vendeur peut demander réparation auprès du professionnel pour le préjudice subi.
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