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Loi carrez / Loi Boutin

Loi Carrez / Loi Boutin

Le premier (mesurage Boutin) concerne les logements loués nus et à usage d’habitation principale, le second (mesurage Carrez) concerne les ventes de biens en copropriété.

L’un et l’autre visent à offrir une transparence totale au locataire et à l’acheteur sur la surface habitable du logement.

Pour connaître cette surface, il convient de partir de la surface de plancher du bien, et de déduire la surface des murs, des cloisons, des embrasures de portes et de fenêtres, des gaines, des marches et des cages d’escalier, ainsi que les volumes de moins d’1,80 mètre de hauteur, les surfaces inférieures à 8 m2, les caves, les garages et les parkings.

La loi Boutin exclut également les surfaces des vérandas, des balcons, des terrasses, des greniers, des remises et des combles non aménagés, ces derniers étant en revanche pris en compte pour la loi Carrez.

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » (décret d’application n° 97-532 du 29 mai 1997.

Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite Loi Boutin

Validité des mesurages

Loi Carrez

Les mesurages ont une durée illimitée, sauf en cas de travaux qui peuvent modifier la surface.

Loi Boutin

Les mesurages ont une durée illimitée, sauf en cas de travaux qui peuvent modifier la surface.

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Diagnostic Carrez : prix, validité et obligations

Depuis l’été 1997, le diagnostic Carrez a révolutionné les transactions immobilières en France. En effet, cette loi, votée en décembre 1996, impose une transparence totale sur la surface des biens immobiliers d’une superficie minimale de 8 m².

Par ailleurs, avec un coût variant entre 50 et 200 euros selon la taille du bien, ce diagnostic immobilier est devenu un élément incontournable de toute vente immobilière. Notamment, la loi prévoit une marge d’erreur maximale de 5% dans le mesurage, offrant ainsi une protection significative aux acheteurs qui peuvent demander une réduction de prix si la surface réelle s’avère inférieure aux données annoncées.

Comprendre le diagnostic loi Carrez

La loi Carrez, entrée en vigueur en 1997, établit une méthode unique pour mesurer la superficie des biens en copropriété. Cette réglementation impose au vendeur d’indiquer la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente, notamment les promesses de vente et les actes authentiques.

Biens concernés par l’obligation

Le diagnostic loi Carrez s’applique exclusivement aux biens en copropriété dont la surface est supérieure ou égale à 8m². Voici les types de biens concernés :

  • Les appartements en copropriété
  • Les locaux commerciaux et professionnels
  • Les maisons en copropriété horizontale

Par ailleurs, certains biens sont expressément exclus de cette obligation :

  • Les maisons individuelles
  • Les biens vendus en VEFA
  • Les terrains à bâtir

Différence avec les autres diagnostics immobiliers

Le diagnostic Carrez se distingue notamment par sa méthode de calcul spécifique. En effet, seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètre sont comptabilisées. Ainsi, nous devons exclure du calcul :

  • Les balcons et terrasses
  • Les caves et parkings
  • Les surfaces sous hauteur de 1,80 mètre

Par ailleurs, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), la surface Carrez inclut les combles non aménagés, les greniers et les vérandas. Cette distinction est particulièrement importante car elle influence directement la valeur du bien et les négociations lors de la vente.

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Prix et tarifs du diagnostic Carrez

Nous constatons que les tarifs varient principalement selon la taille du bien. Voici les fourchettes de prix couramment pratiquées :

Type de bien Fourchette de prix
Studio 60 – 90€
Appartement 2-3 pièces 70 – 100€
Appartement 4-5 pièces 90 – 120€
Maison 110 – 140€

Facteurs influençant le coût

Par ailleurs, plusieurs éléments déterminent le prix final du diagnostic :

  • La localisation du bien : les tarifs sont généralement plus élevés dans les grandes villes
  • La complexité des surfaces : les pièces mansardées ou aux formes particulières nécessitent plus de temps de mesure
  • L’expertise du diagnostiqueur : les professionnels fixent leurs tarifs selon leur expérience

Comment optimiser son budget

Notamment, nous recommandons plusieurs stratégies pour réduire les coûts :

En premier lieu, il est judicieux de regrouper tous vos diagnostics immobiliers. Les diagnostiqueurs proposent souvent des remises pouvant atteindre 50% sur les packs complets. Ainsi, pour un pack de 8 diagnostics, le coût total se situe entre 300 et 520 euros.

Par ailleurs, la planification est essentielle. Les diagnostiqueurs les plus compétitifs ont généralement un agenda chargé. En évitant les demandes de dernière minute, nous évitons les majorations de prix liées à l’urgence.

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Validité et renouvellement

Durée de validité légale

En premier lieu, nous devons souligner que le diagnostic loi Carrez bénéficie d’une durée de validité illimitée. Cette caractéristique le distingue notamment des autres diagnostics immobiliers qui nécessitent des renouvellements périodiques.

Cas nécessitant un nouveau diagnostic

Par ailleurs, certaines modifications du bien immobilier exigent un nouveau diagnostic. Voici les principaux cas nécessitant un nouveau mesurage :

Type de modification Exemples concrets
Modifications structurelles Installation d’un escalier, suppression de cloisons
Travaux d’aménagement Remplacement de menuiseries, ajout de portes
Modifications de surface Agrandissement, transformation d’espaces

En effet, tout changement susceptible d’affecter la superficie calculée initialement rend nécessaire la réalisation d’un nouveau diagnostic. Ainsi, même des modifications qui semblent mineures, comme le montage d’un escalier ou l’ajout d’une porte, peuvent avoir une incidence sur la surface retenue.

Conservation des documents

La conservation des documents liés au diagnostic Carrez mérite une attention particulière. Notamment, nous recommandons de :

  • Garder une copie numérique et physique du diagnostic
  • Conserver les attestations de travaux effectués
  • Vérifier régulièrement l’existence professionnelle du diagnostiqueur

En effet, si votre attestation date de plusieurs années, il est essentiel de vérifier que le professionnel qui l’a établie existe toujours. Cette précaution s’avère particulièrement importante car sa responsabilité pourrait être engagée en cas de litige.

Par ailleurs, le certificat étant nominatif, nous conseillons à chaque nouveau propriétaire de faire réaliser un nouveau diagnostic pour bénéficier de la couverture de responsabilité civile du diagnostiqueur.

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Obligations et responsabilités

Dans cette partie, nous examinons les responsabilités légales liées au diagnostic Carrez, un aspect fondamental pour sécuriser toute transaction immobilière.

Obligations du vendeur

Notamment, le vendeur doit impérativement mentionner la superficie Carrez dans tous les documents officiels de la vente. Par ailleurs, cette obligation s’étend à :

  • La promesse ou le compromis de vente
  • L’acte authentique de vente
  • Tous les documents promotionnels du bien

En effet, le vendeur reste le principal responsable de l’exactitude des informations fournies, même s’il fait appel à un professionnel pour réaliser le mesurage.

Conséquences en cas d’erreur

Ainsi, les conséquences d’une erreur de mesurage peuvent être significatives :

Situation Conséquence
Erreur < 5% Aucun recours possible
Erreur > 5% Réduction proportionnelle du prix
Absence de mention Nullité possible de la vente

Par ailleurs, si la surface réelle s’avère supérieure à celle annoncée, le vendeur ne peut pas demander une augmentation du prix.

Recours possibles

En cas de litige, nous observons plusieurs options de recours :

  1. Pour l’acheteur :
    • Un délai d’un mois pour demander l’annulation de la vente en cas d’absence de mention
    • Une année pour réclamer une réduction de prix si l’erreur dépasse 5%
  2. Pour le vendeur :
    • Possibilité de se retourner contre le diagnostiqueur en cas d’erreur de sa part
    • Recours contre l’agent immobilier si celui-ci a commis une faute dans l’exécution de sa mission

Notamment, la réduction du prix s’accompagne généralement d’un recalcul des frais de notaire. En effet, l’ensemble des frais liés à la transaction sont ajustés proportionnellement à la nouvelle valeur du bien.

Par ailleurs, si le vendeur a fait appel à un diagnostiqueur professionnel, celui-ci engage sa responsabilité civile en cas d’erreur. Ainsi, le vendeur peut demander réparation auprès du professionnel pour le préjudice subi.

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